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    滁州物業管理的主要責任是什么?

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    什么是業主們想要的物業服務?

    -01-


      “物業”是什么

     

      首先,我們要明白“物業”是什么。

     

      除了每家每戶的“空格子”——我們生活在那里的四面墻壁圍起來的空格子——這個小區還有許多共有部分,包括土地、建筑物架構、道路、綠地、地下空間、水泵、消防等等。

     

      我打個比方,如果我們有一桿秤,能夠稱一稱這個小區的重量,那么90%以上的重量,都是我們的共有部分。

     

      這些都是我們的權利,盡管我們居住了10年,對這龐大的財產并不太了解。

     

      事實上,不論我們是因拆遷得房,或是單位分房,或是市場購買,我們都是這龐大資產的“合伙房東”。

     

      這些財產雖然稱為“共有”的,其實是我們的私人財產,每個人都有份額,而不是公家的財產。

     

      因此,保護這些財產的責任,就首先落在我們身上,而不是政府或者其他人身上。

     

      這些財產并不像他們看上去那樣結實。

     

      隨著時間推移,他們一個接一個的損壞。

     

      比如門禁關不上了、監控損壞了、地下漏水了、道路塌陷了、外墻漏水了、消防失效了、電梯下滑了…

     

      如果他們損壞了,我們的生活就無法順暢,維修費用就會大增,甚至還會危及我們的安全。

     

      由于我們不夠專業,我們需要從市場購買“物業服務”,希望物業服務人員來維護我們的共同財產。

     

      -02-


      想要什么物業服務

     

      那么,什么是我們想要的物業服務呢?

     

      這里有兩條道路可供大家選擇:一條是傳統物業公司的老路,一條是職業經理人的新路。

     

      他們的差別在哪呢?

     

      首先是公開透明。

     

      在老的道路下,所謂的包干制合同,所有的物業費都屬于物業企業所有,公共收益被他們占用,這些錢的去向都不向業主們(公眾號yezhumen)公開。

     

      業委會難以發揮監督的作用。

     

      這個時候,業主們就會認為,這些共同財產與我無關。

     

      于是本來是集體購買整個小區的合伙房東,變成了互相不認識的各過各的“房客”。

     

      業主之間相互冷漠,逃避責任,對共同財產的愛護極其冷淡,甚至有的業主對物業不滿時,還會選擇劃其他業主的車、腳踹電梯門等辦法——通過破壞自己的共有財產——來達到“懲罰“物業企業、降低其利潤的目的。

     

      這個時候,不僅業主與業主之間,業主與物業企業之間,都沒有共贏關系。

     

      這就是為什么幾乎全國各地的小區,都陷入物業管理困境的原因。

     

      不透明的包干制,把我們互助互愛的天然關系破壞了。

     

      看看新的道路,所有物業費、所有共有收益都屬于全體業主,這些錢的使用都公開透明。

     

      在新的道路下,業主們是共同財產的主人,大家會珍惜每一筆錢的使用,會愛惜小區每一克財產,會相互監督義務是否履行。

     

      比如,乘電梯就會一起乘坐,而不是各自獨立坐,盡量降低電梯損耗與電費。

     

      就像幫助我們賺錢的理財師。

     

      如果那錢是他的,他也不必告訴我們每天漲跌,他就搞老鼠倉去了。

     

      所以物業師就類似理財師,越公開透明對雙方越共贏。

     

      如果我們選錯了,十幾年不漲,那就盡快止損吧。

     

      在這條道路上,不僅業主之間會產生共同愛護小區的共贏的公德;業主與物業之間,也會產生相互支持的共贏合作。

     

      其次是和諧進步。

     

      老的道路,所謂一體化物業服務。

     

      物業公司與業主簽署一份總包合同,其總攬各項服務。

     

      面對業主,他是一個強大的團體。

     

      如果業主們對保安服務極其不滿意,業主們無法決定撤換保安服務,因為合同是整體簽署的。

     

      那么,不論其他服務比如保潔、綠化如何好,業主只能更換整個物業企業來達到改進服務的目的。

     

      這樣的改進,每次都需要50%以上的業主參與投票,不僅工作量巨大,還帶來政府對小區動蕩的擔心,對其他努力工作的物業人也不公平。

     

      我來打個比方,大家都知道木桶,很多木板組成。

     

      老的道路,就如一個木板壞了,我們只能把整個桶扔掉,而不是更換其中一塊板。

     

      或者就像一群朋友在餐廳吃飯,點了一桌子20來道菜。

     

      這次回鍋肉做得不可口,我們就讓餐廳重做回鍋肉好了,而不是把整個桌子都掀了。

     

      那么在新的道路下,業主可以購買職業經理人的服務,他們幫助業主從市場中直接采購綠化、保潔、保安等服務。

     

      原先總包的物業服務被分成一個個模塊,哪個不好,業主們就更換哪一個。

     

      甚至包括更換不合格的職業經理人。

     

      完全體現了業主的物權自主的精神。

     

      于是,物業服務的改進,不再用扔桶、掀桌子這樣的大動作,而是一個換板、換菜的穩步的和諧改進之中。

     

      我們是愿意費力扔桶、掀桌子,還是輕松換板兒、換菜來實現小區的不斷進步呢?

     

      還有很多差別,我就不再一一介紹。

     

      在明白了老路與新路的區別之后,今天的業主們需要做個選擇:

     

      你可以選擇搭便車,理由是我很忙、沒時間,你們去投票吧等等。

     

      如果大家都這樣選擇,結果就是人人棄權,小區將無法改進。

     

      而我建議大家選擇“匹夫有責”。

     

      即便我的票還不到千分之一,非常微小,但是只有這些微小的力量匯聚起來,才能實現小區的美好未來。

     

      事實上,對于我們這群合伙“房東”來說,關于我們想要的物業服務,關于我們的道路選擇,關于小區的美好未來,除了負責任的自己,除了互相友愛的鄰居,大家沒有任何人可以依賴。

     

      期待大家積極行動起來,為小區的美好未來而選擇!

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